Accordi tra coniugi di trasferimento immobiliare

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Lo Studio Legale Avv. Chiara Pollini si trova a Vinci- Sovigliana, in località prossima al Comune di Capraia e Limite ed è raggiungibile in pochi minuti, anche a piedi, anche dal centro storico di Empoli. Nel proprio Studio Legale l’Avv. Chiara Pollini si occupa prevalentemente di questioni di diritto civile e di diritto di famiglia, materie in cui l’Avv. Chiara Pollini si è formata professionalmente e in cui si aggiorna con continuità.

Nell’ambito del diritto di famiglia, quando gli assistiti si rivolgono allo studio legale di propria fiducia in procinto di affrontare la separazione personale dal coniuge, oppure per chiedere il divorzio, la regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi rappresenta uno dei punti focali della controversia.

trasferimento immobiliare

Oggetto di contesa sono, tra gli altri beni, la casa familiare e/o le altre proprietà immobiliari (e/o i diritti reali su beni immobili) la cui attribuzione e/o assegnazione può essere decisa per accordo dai medesimi coniugi in caso di separazione consensuale e di divorzio congiunto. Soltanto in caso di disaccordo, invece, sarà il Giudice (su domanda di parte) a decidere in merito alla proprietà e agli altri diritti sugli immobili, all’esito del procedimento di separazione giudiziale o di divorzio giudiziale.

In altri articoli del blog si è fatto cenno alle ragioni per le quali, quando possibile, sono preferibili le soluzioni concordate della crisi coniugale, in via di separazione consensuale e di divorzio congiunto, oppure ricorrendo all’ulteriore strumento della procedura di negoziazione assistita. Una di queste ragioni riguarda i trasferimenti immobiliari che, entro l’ambito delle soluzioni concordate della crisi coniugale, i coniugi possono prevedere a favore di uno di essi o a favore dei figli, anche senza la previsione di un corrispettivo.

Per tale via, infatti, i coniugi giungono alla sistemazione del proprio patrimonio immobiliare in tempi molto più celeri rispetto a quelli che richiederebbe una causa di separazione o di divorzio giudiziale e, soprattutto, senza l’alea che caratterizza necessariamente ogni procedimento contenzioso. Il tutto, conseguendo anche vantaggi fiscali.

Caratteristiche del trasferimento immobiliare

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Che cosa si può trasferire da un coniuge all’altro

I coniugi possono accordarsi per trasferire da uno all’altro la proprietà esclusiva di un immobile (la casa familiare o altra abitazione, fondo, terreno e/o quant’altro), ovvero cedere reciprocamente le quote di proprietà su immobili, così come costituire diritti reali su immobili a loro favore (uso, abitazione, usufrutto), oppure prevedere il trasferimento o la costituzione di diritti reali in favore dei figli.

Quando avviene il passaggio della proprietà: la promessa di trasferire/costituire il diritto reale

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Nella prassi, più spesso, con la separazione consensuale o con il divorzio congiunto (analogamente con la negoziazione assistita), le predette operazioni immobiliari vengono preliminarmente promesse da un coniuge all’altro, con conseguente obbligo di concluderle entro un certo termine. Precisamente, nell’atto introduttivo del giudizio, le parti assumono l’impegno al trasferimento immobiliare che si realizzerà, davanti al Notaio, in un momento successivo alla separazione (o al divorzio) concordato dalle parti stesse.

In tal caso, ferme le agevolazioni fiscali, le parti dovranno comunque recarsi davanti al Notaio di loro fiducia per il trasferimento della proprietà.

volontà di immediato trasferimento immobiliare da un coniuge all’altro

Meno frequente, almeno per il momento, ma ben possibile, è l’immediato trasferimento immobiliare da un coniuge all’altro, o in favore dei figli, previsto già nel ricorso consensuale (quindi dandone, eventualmente, atto nel verbale di udienza di separazione o di udienza di divorzio davanti al Giudice). L’efficacia di questo tipo di accordo di trasferimento della proprietà sull’abitazione e/o sugli altri immobili dei coniugi è immediata nel senso che, di fatto, si concretizza necessariamente all’esito del procedimento di separazione (o divorzio) con il Decreto di Omologa adottato dal Tribunale, ovvero con la Sentenza di divorzio.

Se, in questo secondo peculiare caso, non è necessario l’intervento del Notaio, pur tuttavia si osserva, in linea generale, come la professionalità del Notaio offra le migliori garanzie ai coniugi affinché il trasferimento immobiliare sia immune dall’inizio da vizi di sorta, nonché ai fini della perfetta trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Il trasferimento immobiliare, infatti, è bene ricordarlo, può essere operazione molto complessa e che necessita di competenza interdisciplinare per i vari adempimenti di prassi; per tale motivo, a parere di Chi scrive, il Notaio resta la figura più adatta per la compilazione degli atti di trasferimento della proprietà e/o di costituzione dei diritti reali.

Tanto è vero che alcuni Tribunali hanno adottato protocolli specifici da seguire nel caso di accordi tra i coniugi aventi ad oggetto il trasferimento della casa familiare e degli altri immobili in sede di separazione o divorzio, onde istruire e compilare in maniera completa la parte dell’atto relativa al trasferimento.

La finalità dei trasferimenti di proprietà immobiliare negli accordi di separazione e/o divorzio

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Il trattamento di favore del quale, nel nostro Ordinamento, godono questi accordi tra i coniugi risponde alla specifica finalità per la quale essi sono stipulati: la sistemazione dei rapporti economici della coppia come parte della soluzione del legame affettivo/familiare. Essi rappresentano, cioè, il modo attraverso cui i coniugi risolvono la crisi coniugale e ne costituiscono condizione peculiare del componimento. Questa finalità, riconosciuta dalla Giurisprudenza, distingue tali accordi di trasferimento dalle donazioni.

Tali accordi rispondono, di norma, ad un intento di sistemazione dei rapporti economici della coppia che sfugge, da un lato, alle connotazioni di una vera e propria donazione (di per sé estranea ad un contesto caratterizzato dalla dissoluzione delle ragioni dell’affettività), e dall’altro a quelle di un atto di vendita (non fosse altro che per l’assenza di un prezzo corrisposto), e svela, dunque, una sua tipicità, che può colorarsi dei tratti propri dell’onerosità o della gratuità a seconda che l’attribuzione trovi o meno giustificazione nel dovere di compensare e/o ripagare l’altro coniuge del compimento di una serie di atti a contenuto patrimoniale, anche solo riflesso, da questi posti in essere nel corso della (spesso anche lunga) quotidiana convivenza matrimoniale.

[CASS. CIV., SEZ. I, SENTENZA, 10/04/2013, N. 8678]

L’attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale, in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale, non costituisce una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dai benefici prima casa in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale, bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti tra coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza.

[Cass. civ., Sez. V, 13/11/2015, n. 23225]

Per una consulenza in materia di regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi, degli accordi di trasferimento immobiliare, in materia di separazione e divorzio e per altre questioni in materia di diritto di famiglia o di diritto civile, si invita a prendere un appuntamento in Studio.

Elisabetta Verdi